Bestemmingsplan is vanaf nu omgevingsplan

1 januari 2024 is de Omgevingswet ingegaan. De bedoeling is dat, na een overgangsperiode van 7 jaar, alle gemeentes één Omgevingsplan hebben met daarin alle regels over de fysieke leefomgeving. Alle gemeentes hebben nu een Tijdelijk Omgevingsplan (TOP) dat langzamerhand ingevuld zal worden met regels, o.a. uit de bestemmingsplannen, de APV en welstandsnota. Zie voor de aparte verordeningen voorlopig nog Overheid.nl Voorlopig zijn de meeste bestemmingsplannen gewoon overgezet naar het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) en in te zien op de website Omgevingsloket, via Regels op de Kaart.  Naast de gemeentelijke regels zijn er ook enkele rijksregels overgezet naar het Tijdelijke Omgevingsplan. Waaronder enkele regels die eerder in de Bor Bijlage II stonden, zoals vergunningsvrije (bouw en planologisch) bijbehorende bouwwerken. Vroeger stonden die in artikel 2 Bor bijlage II, nu in het Tijdelijke Omgevingsplan, vooral onder artikel 22.27 en 22.36. Deze regels mag de gemeente vanaf nu zelf aanpassen.

Het lezen van een Omgevingsplan

Via een viewer zijn de ‘oude’ bestemmingsplannen en het Omgevingsplan met alle regels die gaan over de fysieke leefomgeving, te zien. Het is even puzzelen om in het juiste plan te komen en de informatie te vinden waar je naar op zoek bent. Doorloop de volgende stappen:

• Zoek op locatie
• Links in beeld staan alle documenten opgesomd (van de gemeente, provincie, rijk en waterschap), waaronder het omgevingsplan en bestemmingsplannen. Voor de lokale regels klikt u (voorlopig) het betreffende bestemmingsplan aan. Het omgevingsplan geeft vooralsnog geen gedetailleerde informatie voor een specifieke locatie, met uitzondering van vergunningsvrij bouwen (meestal artikel 22.27/22.36).
• Als u in het bestemmingsplan zit, kunt u via plekinfo kijken wat geldend is. Per Bestemming, bijvoorbeeld Wonen of Archeologie, gelden specifieke regels. Die ziet u onder plekinfo en als u de regels aanklikt.
• Het Omgevingsplan bevat voorlopig alleen nog enkele rijksregels die per 1-1-2024 gemeentelijke regels zijn geworden (zoals de bijbehorende bouwwerken). Deze staan in artikel 22.27 en 22.36 van het Omgevingsplan. Alle andere regels over de fysieke leefomgeving worden gedurende de overgangsperiode aan het omgevingsplan toegevoegd, zoals regels over het kappen van een boom. Deze regels komen met name in artikel 5 van het Omgevingsplan.
• Als u op Regels staat verschijnt er een zoekscherm waarin u kunt zoeken op trefwoord.

Adviesgesprek met Watmagikbouwen!

Watmagikbouwen ziet dat veel mensen door de bomen het bos niet meer zien en daardoor twijfelen aan de haalbaarheid van hun plannen. Daarom bieden wij vanaf eind oktober 2025 adviesgesprekken aan. Het gesprek bestaat uit drie stappen:

• inventarisatie van de plannen
• knip bouwtechnische en omgevingsplanactiviteiten aanbrengen
• bepalen wat de vergunningsplichtig en vergunningsvrij is
• hoe verhouden de plannen zich tot het omgevingsplan, en zijn de plannen haalbaar?
• wat speelt mogelijk nog meer? (water, archeologie, welstand?)

Vooraf vragen we zo volledig mogelijke informatie van uw plannen en foto’s aan te leveren.

Afwijken van het Omgevingsplan?

Het kan voorkomen dat een plan afwijkt van de regels van het bestemmignsplan/Omgevingsplan. Dit is een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) en altijd vergunningsplichtig. Hiervoor geldt dat de aanvraag moet voldoen aan: Evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Plannen passend in het Bestemmingsplan/Omgevingsplan voldoen hier al aan, maar voor alles wat afwijkt moet gekeken worden of het kan. Een onderbouwing waarin wordt aangetoond dat sprake is van een Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties (EFTAL) kunt u het beste laten opstellen door een ruimtelijke adviesbureau. Afhankelijk van de mate van afwijking geldt een reguliere procedure (8 weken) of een uitgebreide procedure. Het is de bedoeling omwonenden en belanghebbenden worden betrokken bij de aanvraag. 

In het Omgevingsplan zelf zijn ook afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Bijvoorbeeld maatafwijkingen van 10%. Dan is sprake van een Binnenplanse Omgevingsplanactiviteit (OPA) De procedure van dit type afwijkingen duurt in principe 8 weken. 

Procedure Omgevingsplan

Het Omgevingsplan is een juridisch bindend document dat daarom, als het goed is, met grote zorgvuldigheid wordt opgesteld en vastgesteld. Vanaf 1 januari 2024 is er per gemeente één gemeentelijk Omgevingsplan, voorlopig het Tijdelijk Omgevingsplan (TOP). De komende jaren moet het TOP worden omgezet naar een definitief Omgevingsplan maar daarin alle (voorheen) bestemmingsplannen. Het Omgevingsplan kan overigens altijd weer worden aangepast. Er is voor gemeentes veel mogelijk: een Omgevingsplan kan wijzigen op thema of per gebied. Het is nog afwachten hoe de gemeentes te werk zullen gaan.

Grotere ontwikkelingen, zoals een nieuwe woonwijk, zullen altijd met wijziging Omgevingsplan worden ingevoegd, inclusief alle benodigde onderzoeken en afwegingen. De procedure voor de wijziging van het Omgevingsplan gaat volgens een uitgebreide procedure en duurt normaalgesproken al snel een half jaar. De procedure bestaat uit een aantal stappen, zodat belanghebbenden de kans hebben het plan te bekijken en er bezwaar tegen te maken. De

Een Omgevingsplan komt globaal als volgt tot stand:

• Voorbereiding
• Participatie met de omgeving
• Ontwerp omgevingsplan 6 weken ter inzage
• Beantwoorden vragen en opmerkingen
• Vastelling Omgevingsplan door de gemeenteraad
• Eventueel een beroepsprocedure (Bestuursrechter en daarna Raad van State)
• Omgevingsplan (al dan niet gewijzigd) onherroepelijk 

De procedure is vastgelegd in de Omgevingswet en de Algemene Wet Bestuursrecht, afdeling 3.4.

Vragen over het Omgevingsplan?

Bij sommige gemeentes is het mogelijk een afspraak te maken over het bestemmingsplan/omgevingsplan. Dan kijkt u samen met een ambtenaar van de afdeling Vergunning wat wel of niet mogelijk is, en kunt u de haalbaarheid van uw plan inschatten. Aan een dergelijk gesprek kunnen geen rechten ontleend worden.

Veel gemeentes hebben de mogelijkheid van een informatiegesprek afgeschaft, maar werken nog wel met een vragenformulier. Daarmee kunt u aftasten of uw plan mogelijk is. Het is raadszaam uw vraag helder te formuleren en te voorzien van duidelijke foto’s en evt. tekeningen, zodat u een concreet antwoord krijgt. Ook deze mogelijkheid hebben echter veel gemeentes in het kader van bezuinigingen afgeschaft.

Ten alle tijden kunt u een concept aanvraag indienen, via het Omgevingsloket. Daarmee legt u uw plan voor aan de gemeente, zonder dat het nog tot in de laatste details is uitgewerkt. Dit wordt vaak gedaan bij plannen die in strijd zijn het bestemmingsplan. Voordat u een hele onderbouwing laat opstellen, met eventueel zelfs onderzoeken, is het fijn te weten of het plan kans van slagen heeft. Een dergelijk plan wordt door alle verschillende disciplines binnen de gemeente bekeken. Als de gemeente positief reageert op uw plan, is de kans dat al het werk en eventuele onzoeken voor niets zijn, aanzienlijk kleiner geworden.  Aan een conceptaanvraag zijn kosten verbonden, die verrekend worden met de uiteindelijke leges voor een vergunning. Vind de website van de gemeente op de gemeente-almanak.