Verbouwen, vergunning nodig?

Bij een verbouwing komt heel wat kijken! Kosten, planning, vergunning, het vinden van een aannemer. Watmagikbouwen helpt u graag op weg.

Sinds 1-1-2024 is de Omgevingswet van kracht. Daarmee is een ‘Knip‘ gemaakt tussen Omgevingsplan activiteiten (ruimtelijk) en Bouwactiviteiten (bouwtechnisch). Soms is alleen een vergunning voor het één nodig, soms alleen voor het ander. Een deel van de omgevingsplanactiviteiten is geregeld in het Omgevingsplan (van de gemeente), een deel in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (landelijk). De Bouwtechnische vergunningsplicht is geregeld in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving.

Op 1-1-2025 zijn aan de regels weer een aantal wijzigingen toegevoegd of zijn regels gerepareerd.

Bouwtechnisch vergunningsvrij

Geen vergunning nodig voor bouwtechnische activiteiten zoals:

• Gewoon onderhoud
• Een dakkapel of dakraam
• Isoleren en spouwisolatie
• Warmtepompen en installaties
• Het wijzigen van een gevelindeling zoals een kozijn of pui
• Een vergunningsvrije aanbouw of een bijgebouw < 5 meter hoog
• Slopen, mits minder dan 10 m³ sloopafval (bij meer sloopafval moet u een melding doen, zie website van uw gemeente)
• Het plaatsen van zonnepanelen
• zie voor alle activiteiten 2.25, 2.26 en 2.27 van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving

Bouwtechnisch vergunningsvrij maar voor de Omgevingsplanactiviteit vergunning nodig, o.a.:

• Alles aan de voorkant, zoals een dakkapel in het voordakvlak of een puiwijziging aan de voorkant
• Grote warmtepompen in de voortuin (> 2 m² en hoger dan 1 meter)
• Isolatie waardoor het hoofdgebouw groter wordt, bijvoorbeeld dakisolatie van buitenaf

Nooit vergunningsvrij

• Het veranderen van de constructie, zoals het openbreken van een keuken
• Verandering van brandcompartiment
• Een dakterras of balkon
• Een dakopbouw
• Verbouwingen van monumenten en zichtbare aanpassingen in beschermde gezichten
• Het veranderen van het aantal woningen (splitsing of samenvoeging)
• Andere bestemming dan toegestaan in bestemmingsplan (bijvoorbeeld het maken van een woning in bedrijfspand)

Omdat het er door de ‘knip’ niet makkelijker op is geworden, is het verstandig tijdens de voorbereiding van een verbouwing met een expert of de gemeente de verschillende activiteiten goed door te nemen.

Stappenplan verbouwen

Stap 1: Woonwensen

Waarom wilt u verbouwen, wat wilt u realiseren, hoeveel extra oppervlak heeft u nodig, wilt u een open keuken, meer licht, extra slaapkamers of juist één grote ruimte? Weeg kosten en baten zo goed mogelijk tegen elkaar af. Plannen maken is leuk, maar een verbouwing kán tegenvallen, qua kosten, tijd en stress. Denk goed na over verduurzaming en wat voor u de beste optie is.

Stap 2: Onderzoek

Wat is mogelijk zonder vergunning, wat met. Als u een constructieve ingreep gaat doen dan is daar een vergunning voor nodig, haalt u niet dragende wanden weg, dan kan dat zonder een vergunning. Wilt u uitbouwen of een dakkapel bouwen, dan kijkt u ook in de regels voor vergunningsvrij bouwen. Let op, als u een monument heeft gelden er meer regels en is minder vergunningsvrij. Voor grote wijzigingen die niet vergunningsvrij zijn, kunt u kijken in het Omgevingsplan. Als uw plan daarin past, kunt u een vergunning krijgen, mits uw plan wordt goedgekeurd door de welstandscommissie en voldoet aan het Besluit Bouwerken Leefomgeving (voorheen het Bouwbesluit).

Check dus vooraf:

• Het gemeentelijke Omgevingsplan (artikel 22.37 en 22.36)
• Bestemmingsplan van de specifieke buurt
• Het Besluit Bouwwerken Leefomgeving voor technische én ruimtelijk regels mbt vergunning
• Welstandsnota (over uiterlijk van gebouwen)
• De website van de gemeente
  • Sloopafval
  • Natuurinclusief bouwen
  • Subsidies

Stap 3: Bepaal het bouwbudget

Het budget is uiteraard afhankelijk van ieders financiële situatie. Waarschijnlijk heeft u al een globale berekening gemaakt van de verbouwingskosten, en onderzoek gedaan naar de mogelijkheden deze kosten te financieren. Verbouwen is kostbaar, maar denk ook aan subsidiemogelijkheden, bijvoorbeeld als u gaat verduurzamen.

Stap 4: Ontwerp

De leukste stap! Brainstormen over wat mogelijk is. Verzamel voorbeelden die u aanspreekt, om er nog beter achter te komen wat u wilt. Een goede plattegrond en doorsnede is handig om maatvast te werk te gaan. Als u een ingrijpende verbouwing gaat doen, dan is het aan te raden een architect of bouwkundig bureau een ontwerp te laten maken. Hij of zij weet ook goed wat binnen het budget mogelijk is. Vergeet vooral niet posten zoals electra en loodgieterswerk voldoende mee te nemen, verbouwen is aanpassen en dat is vaak ingewikkelder dan nieuwbouw. Overleg in deze fase ook alvast met uw buren, dan zijn ze alvast voorbereid.

Stap 5: Voorbereidingen

Een belangrijke stap! Als het ontwerp klaar is moet er nog van alles geregeld worden, zoals het aanvragen van een vergunning, goede bouwtekeningen, aanvragen van offertes, eventueel het vinden van een aannemer, het uitzoeken van materialen. Zorg vooral dat u een goede afspraak maakt met een aannemer, qua planning, prijs, eventueel meerwerk e.d. zodat u niet voor verrassingen komt te staan tijdens de bouw.

• bouwtekeningen
• evt. constructieve berekeningen maken
• evt. vergunningen aanvragen
• melding sloopwerkzaamheden
• vergunning voor steigers en containers
• offertes aanvragen
• materialen uitzoeken
• goede afspraken met aannemer
• overleg buren

Stap 6: Uitvoering

Doet u dit zelf, dan heeft u het in de hand. Als u met aannemers, schilders, loodgieters, elektriciens en leveranciers werkt, dan zult u het een en ander moeten coördineren. Dit kunt u uiteraard ook uitbesteden aan een architect of een hoofdaannemer.

Stap 7: Oplevering

Als u het werk heeft uitbesteed, is er een oplevering op het moment dat al het werk af is. Samen met de opzichter en/of de aannemer beoordeeld u of de verbouwing naar tevredenheid is afgerond.