verbouwen

Verbouwen, wel of geen vergunning?

Bij een verbouwing komt heel wat kijken! Kosten, planning, vergunning, het vinden van een aannemer. Watmagikbouwen helpt u graag op weg.

Let op: de Omgevingswet (1-1-2024) maakt een knip tussen bouwactiviteiten en omgevingsplanactiviteiten. Soms gelden én rijksregels én gemeentelijke regels. Binnenkort meer!

Geen verbouwings-vergunning nodig:

• Gewoon onderhoud
• Géén vergroting van het gebouw
• Gebruik past in het bestemmingsplan
• Draagconstructie verandert niet *
• Geen verandering brandcompartiment
• Aantal woningen blijft gelijk (dus geen samenvoeging of splitsing)
• Het wijzigen van een gevelindeling zoals een kozijn of  pui aan de achterzijde of zijkant (niet naar openbaar toegankelijk gebied) en in aanbouw of bijgebouw
• Het maken van een vergunningsvrije aanbouw
• Slopen, mits minder dan 10 m³ sloopafval (bij meer sloopafval moet u een melding doen, zie website van uw gemeente)
• Let op: bij monumenten en beschermde gezichten is weinig vergunningsvrij!

*) Wijzigen draagconstructie: gaat u een open keuken maken door het openbreken van een dragende muur, dan heeft u een vergunning nodig.

Wél verbouwings-vergunning nodig:

• Verbouwen van monumenten
• Wijzigingen van de voorgevel
• Het veranderen van de constructie
• Het vergroten van een woning (tenzij het gaat om een vergunningsvrije vergroting zoals de dakkapel of een aanbouw)
• Het toevoegen of samenvoegen van het aantal woningen
• Als u gaat afwijken van het bestemmingsplan (bijvoorbeeld het maken van een winkel in de garage)
• Veranderen van brandcompartimenten
• Asbest verwijdering (melding)
• Bij meer dan 10 m³ sloopafval: melding verplicht (zie website gemeente en slopen)

Doorloop dit stappenplan zodat u niets vergeet!

Stap 1: Woonwensen

Waarom wilt u verbouwen, wat wilt u realiseren, hoeveel extra oppervlak heeft u nodig, wilt u een open keuken, meer licht, extra slaapkamers of juist één grote ruimte? Weeg kosten en baten zo goed mogelijk tegen elkaar af. Plannen maken is leuk, maar een verbouwing kán tegenvallen, qua kosten, tijd en stress.

Stap 2: Onderzoek

Wat is mogelijk zonder vergunning, wat met. Als u een constructieve ingreep gaat doen dan is daar een vergunning voor nodig, haalt u niet dragende wanden weg, dan kan dat zonder een vergunning. Wilt u uitbouwen of een dakkapel bouwen, dan kijkt u ook in de regels voor vergunningsvrij bouwen. Let op, als u een monument heeft gelden er meer regels en is minder vergunningsvrij. Voor grote wijzigingen die niet vergunningsvrij zijn, kunt u kijken in het Omgevingsplan. Als uw plan daarin past, kunt u een vergunning krijgen, mits uw plan wordt goedgekeurd door de welstandscommissie en voldoet aan het bouwbesluit. Check dus:

• vergunningsvrij bouwen
• Omgevingsplan
• constructieve ingreep?
• het Besluit Bouwwerken Leefomgeving
• denk natuurinclusief! zijn er beschermde dieren die last gaan hebben van de verbouwing?

Stap 3: Bepaal het bouwbudget

Het budget is uiteraard afhankelijk van ieders financiële situatie. Waarschijnlijk heeft u al een globale berekening gemaakt van de verbouwingskosten, en onderzoek gedaan naar de mogelijkheden deze kosten te financieren. In 2022 is verbouwen helaas niet goedkoop. Hou er rekening mee dat de kosten van een verbouwing kan tegen vallen. Zeker nu de bouwmaterialen in 2021 en 2022 fors in prijs gestegen zijn.

Stap 4: Ontwerp

De leukste stap! Brainstormen over wat mogelijk is. Verzamel voorbeelden die u aanspreekt, om er nog beter achter te komen wat u wilt. Een goede plattegrond en doorsnede is handig om maatvast te werk te gaan. Als u een ingrijpende verbouwing gaat doen, dan is het aan te raden een architect een ontwerp te laten maken. Hij of zij weet ook goed wat binnen het budget mogelijk is. Want het ontwerp moet mogelijk zijn binnen het gestelde budget. Voor een globale berekening zie Bouwkosten. Vergeet vooral niet posten zoals electra en loodgieterswerk voldoende mee te nemen, verbouwen is aanpassen en dat is vaak ingewikkelder dan nieuwbouw. Het kost daardoor vaak meer tijd. Overleg in deze fase ook alvast met uw buren, dan zijn ze alvast voorbereid.

Stap 5: Voorbereidingen

Een belangrijke stap! Als het ontwerp klaar is moet er nog van alles geregeld worden, zoals het aanvragen van een vergunning, goede bouwtekeningen, aanvragen van offertes, eventueel het vinden van een aannemer, het uitzoeken van materialen. Zorg vooral dat u een goede afspraak maakt met een aannemer, qua planning, prijs, eventueel meerwerk e.d. zodat u niet voor verrassingen komt te staan tijdens de bouw.

• bouwtekeningen
• evt. constructieve berekeningen
• vergunningen aanvragen
• melding sloopwerkzaamheden
• vergunning voor steigers en containers
• offertes aanvragen
• materialen uitzoeken
• goede afspraken met aannemer
• overleg buren

Stap 6: Uitvoering

Doet u dit zelf, dan heeft u het in de hand. Als u met aannemers, schilders, loodgieters, elektriciens en leveranciers werkt, dan zult u het een en ander moeten coördineren. Dit kunt u uiteraard ook uitbesteden aan een architect of een hoofdaannemer.

Stap 7: Oplevering

Als u het werk heeft uitbesteed, is er een oplevering op het moment dat al het werk af is. Samen met de opzichter en/of de aannemer beoordeeld u of de verbouwing naar tevredenheid is afgerond.