verbouwen

Verbouwen, wel of geen vergunning?

Bij een verbouwing komt heel wat kijken! Kosten, planning, vergunning, het vinden van een aannemer. Watmagikbouwen helpt u graag op weg.

Sinds 1-1-2024 is de Omgevingswet van kracht. Daarmee is een ‘knip’ gemaakt tussen omgevingsplan activiteiten (ruimtelijk) en bouwactiviteiten (bouwtechnisch). Soms is alleen een vergunning voor het één nodig, soms alleen voor het ander. Een deel is geregeld in het Omgevingsplan (van de gemeente, een deel in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving)

Op 1-1-2025 zijn aan deze regels weer een aantal wijzigingen toegevoegd of zijn regels gerepareerd. Binnenkort meer hierover in het nieuwsbericht!

Bouwtechnisch vergunningsvrij is bijvoorbeeld:

• Gewoon onderhoud
• Verbouwing maar géén vergroting van het gebouw (dit gaat in 2025 wijzigen)
• Het wijzigen van een gevelindeling zoals een kozijn of pui (Let op: aan de voorkant is wél een vergunning voor de omgevingsplanactiviteit nodig!)
• Het maken van een vergunningsvrije aanbouw
• Slopen, mits minder dan 10 m³ sloopafval (bij meer sloopafval moet u een melding doen, zie website van uw gemeente)
• Het plaatsen van Zonnepanelen
• Sommige activiteiten zijn alleen bouwtechnisch vergunningsvrij tot een hoogte van 5 meter.
• Let op: bij monumenten en beschermde gezichten is maar weinig vergunningsvrij!

Wél een omgevingsvergunning nodig voor bijvoorbeeld:

• Verbouwen van monumenten en meestal ook in beschermd stadsgezicht
• Wijzigingen van de voorgevel (omgevingsplanactiviteit)
• Het veranderen van de constructie (bouwtechnische activiteit)*
• Verandering brandcompartiment (bouwtechnische activiteit)
• Het vergroten van een woning (tenzij het gaat om een vergunningsvrije vergroting zoals de dakkapel of een aanbouw)
• Warmtepompen e.d. worden vooralsnog gezien als onderdeel van het gebouw en zijn strikt formeel vaak vergunningsplichtig
• Het veranderen van het aantal woningen (splitsing of samenvoeging)
• Als u gaat afwijken van het bestemmingsplan (bijvoorbeeld het maken van een winkel in de garage)
• Asbest verwijdering (melding)
• Bij meer dan 10 m³ sloopafval: melding verplicht (zie website gemeente en slopen)

*) Wijzigen draagconstructie: gaat u een open keuken maken door het openbreken van een dragende muur, dan heeft u een vergunning nodig.

Omdat het er door de ‘knip’ niet makkelijker op is geworden, is het verstandig tijdens de voorbereiding van een verbouwing met een expert of de gemeente de verschillende activiteiten goed door te nemen.

Binnenkort wijzigen er nog enkele regels, waardoor inpandige constructieve wijzigingen, zoals een doorgang in een binnenmuur, ook op de begane grond vergunningsplichtig is.

Doorloop dit stappenplan zodat u niets vergeet!

Stap 1: Woonwensen

Waarom wilt u verbouwen, wat wilt u realiseren, hoeveel extra oppervlak heeft u nodig, wilt u een open keuken, meer licht, extra slaapkamers of juist één grote ruimte? Weeg kosten en baten zo goed mogelijk tegen elkaar af. Plannen maken is leuk, maar een verbouwing kán tegenvallen, qua kosten, tijd en stress.

Stap 2: Onderzoek

Wat is mogelijk zonder vergunning, wat met. Als u een constructieve ingreep gaat doen dan is daar een vergunning voor nodig, haalt u niet dragende wanden weg, dan kan dat zonder een vergunning. Wilt u uitbouwen of een dakkapel bouwen, dan kijkt u ook in de regels voor vergunningsvrij bouwen. Let op, als u een monument heeft gelden er meer regels en is minder vergunningsvrij. Voor grote wijzigingen die niet vergunningsvrij zijn, kunt u kijken in het Omgevingsplan. Als uw plan daarin past, kunt u een vergunning krijgen, mits uw plan wordt goedgekeurd door de welstandscommissie en voldoet aan het Besluit Bouwerken Leefomgeving (voorheen het Bouwbesluit).

Check dus vooraf:

• Wat is vergunningsvrij en wat niet. (bouwtechnisch en ruimtelijk) via
  • Het Omgevingsplan
  • Het Besluit Bouwwerken Leefomgeving
• Denk natuurinclusief! Zijn er beschermde dieren die last gaan hebben van de verbouwing? Er geldt een zorgplicht!

Stap 3: Bepaal het bouwbudget

Het budget is uiteraard afhankelijk van ieders financiële situatie. Waarschijnlijk heeft u al een globale berekening gemaakt van de verbouwingskosten, en onderzoek gedaan naar de mogelijkheden deze kosten te financieren. Verbouwen is kostbaar, maar denk ook aan subsidiemogelijkheden.

Stap 4: Ontwerp

De leukste stap! Brainstormen over wat mogelijk is. Verzamel voorbeelden die u aanspreekt, om er nog beter achter te komen wat u wilt. Een goede plattegrond en doorsnede is handig om maatvast te werk te gaan. Als u een ingrijpende verbouwing gaat doen, dan is het aan te raden een architect een ontwerp te laten maken. Hij of zij weet ook goed wat binnen het budget mogelijk is. Want het ontwerp moet mogelijk zijn binnen het gestelde budget. Voor een globale berekening zie Bouwkosten. Vergeet vooral niet posten zoals electra en loodgieterswerk voldoende mee te nemen, verbouwen is aanpassen en dat is vaak ingewikkelder dan nieuwbouw. Het kost daardoor vaak meer tijd. Overleg in deze fase ook alvast met uw buren, dan zijn ze alvast voorbereid.

Stap 5: Voorbereidingen

Een belangrijke stap! Als het ontwerp klaar is moet er nog van alles geregeld worden, zoals het aanvragen van een vergunning, goede bouwtekeningen, aanvragen van offertes, eventueel het vinden van een aannemer, het uitzoeken van materialen. Zorg vooral dat u een goede afspraak maakt met een aannemer, qua planning, prijs, eventueel meerwerk e.d. zodat u niet voor verrassingen komt te staan tijdens de bouw.

• bouwtekeningen
• evt. constructieve berekeningen
• vergunningen aanvragen
• melding sloopwerkzaamheden
• vergunning voor steigers en containers
• offertes aanvragen
• materialen uitzoeken
• goede afspraken met aannemer
• overleg buren

Stap 6: Uitvoering

Doet u dit zelf, dan heeft u het in de hand. Als u met aannemers, schilders, loodgieters, elektriciens en leveranciers werkt, dan zult u het een en ander moeten coördineren. Dit kunt u uiteraard ook uitbesteden aan een architect of een hoofdaannemer.

Stap 7: Oplevering

Als u het werk heeft uitbesteed, is er een oplevering op het moment dat al het werk af is. Samen met de opzichter en/of de aannemer beoordeeld u of de verbouwing naar tevredenheid is afgerond.